城市停车费越收越贵，为何还有投资停车场失败的？

最近，广州的吴先生开车到越秀区的一家医院看病，由于院方停车位紧张，一时难以进入，他遂将车停在医院门口的马路泊位上，几个小时后返回，产生了上百元的停车费。这让吴先生十分不解，一查“广州泊车”小程序平台发现，他停的泊位属于城区“重点区域”，每天最高328元封顶。吴先生所停的上述城市道路“重点区域”，根据当地交通运输部门的文件解释，“是指在医院、政务（办证）中心、资源交易中心、大型商场、批发市场及主要商圈等车辆临时停放需求大且要求泊位使用周转快的场所周边半径200米范围内的城市道路。”根据2023年3月1日广州市交通运输局发布的关于《广州市中心六区城市道路临时泊位设置规划（2023年版）》征求意见情况的说明显示，中心六区共计有重点区域路段46条，泊位1397个（含残疾人机动轮椅车泊位61个）。以此为参考，广州市核心CBD、商圈大厦的停车场收费基本维持在16元/小时。第一财经记者实地探访发现，在广州天河珠江新城片区，写字楼内停车场基本是16元/小时。吴先生表示，他的公司即在珠江新城片区，如果要开车上班，停在公司写字楼停车场12小时封顶64元，24小时封顶128元，“这还不如每天打车上下班通勤。”在一家立体车库企业的区域销售负责人俞智看来，城市停车费贵的背后是车辆增加与停车场资源不足之间的矛盾。据他介绍，十年来我国汽车数量已经翻了2.3倍，然而停车位建设速度远不及汽车增速，让城市“停车难”问题愈发凸显。2015年到2021年，全国汽车保有量超过100万辆的城市从40个增加到79个。在吴先生这样的车主看来，城市里的停车场企业就像是在“捡钱”，这也让资本对这一行业趋之若鹜。俞智这样的行业人员则提醒，投资停车场——特别是立体停车场，也并非大家想的那么容易，已有不少同行倒闭了。最近，吴先生为了每天下班不再耗费精力抢车位，以明显高于小区月保的价格，在小区外的商业停车场购买了月保。月保就是包月保底的一种收费模式，他所在小区月保价为400元/月，外面停车场则每月收600元。“说起来是商业停车场，其实就是一块未开发的空地，位于小区一期和二期之间，车场内地面未严格划线，除了有一些摄像头之外，其他任何设施都没有，连道闸也坏了。”吴先生说，即使是这样，每天晚上都停满了，夜里11点之后回来基本没车位了。这家车场负责人告诉第一财经记者，这里的土地过去是村里的集体土地，由于迟迟未开发，所以承租下来做停车场，目前可以停四五百台车，除了月保之外，还接纳临停（5元/小时，25元过夜），“收入还比较可观”。对于吴先生等业主反映的停车贵问题，这位车场负责人称，“目前商业停车场基本施行的是市场调节自主定价，一方面市里核心地区有价格‘对标’（16元/小时），另一方面周边小区业主停车需求强烈，市场需求推高了价格。你要嫌贵可以不在这里停，一把人抢着停。”“只要有空地适合作为停车场，投资商的投入可大可小，比如简单将场地进行划线规划后，安装监控、道闸等设备，经过政府备案后即可营业。”在华南一座核心城市的停车行业协会相关负责人刘明（化名）看来，投资停车场行业肯定是赚钱的，且只要有合适的场地，介入门槛会非常低。甚至，有的设备停车场经营企业根本不用花钱，只要允许将停车场数据传输，停车设备企业可以免费提供安装。俞智表示，在庞大的市场需求下，目前城市内的商业停车场，只要开始运营，基本每天都会有停车费收入，都会有现金流水，“而且从长远发展来看，停车费终究会上涨，不可能永远维持不变。”以广州为例，据刘明介绍，广州市于2014年8月实施《优化调整停车场差别化收费方案》，内的商业配套、咪表停车场停车计时周期将由“半小时”调整为“15分钟”，一类地区（主要包括中心城区，具体为内环路以内的区域等）白天的最高限价均为4元/15分钟，24小时最高限价128元。2021年8月，广州市再发布机动车停放最新收费标准，明确机动车停放服务收费按规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价管理。“市场调节价，就意味着定价权在停车场服务企业身上。”刘明告诉第一财经记者。以广州珠江新城CBD核心区域的珠江新城花城汇停车场为例，在今年第一季度宣布停车费涨价，由原来的“3小时以内(含3小时)小车5元/小时，超过3小时10元/小时，24小时最高限价45元”上涨至“3小时以内(含3小时)7.5元/小时，超过3小时10元/小时，24小时最高限价67.5元”。3小时以内的每小时收费以及24小时最高限价确实涨价了50%。刘明说，一些核心城市的医院、商圈、写字楼等区域更是停车需求较大的地方，再加上一些商业停车场属于市场调节价，那更是可以快速回本。俞智告诉第一财经记者，在一些国内中心城市的热门商圈以及写字楼内，人流量较大，较高的车流使得车库车位实现高周转，收费价格也还不错，利用率也很高，即使花费资金投资立体车库，也可以快速回本赚钱。“如果是需要人工操作的半自动立体车库，一个车位的成本投入在2至6万元之间；如果是全智能车库，则需要10万元以上。”俞智说，如果是100个车位，预算在1000万元左右。”在深圳福田区的一些核心商圈，某物业公司投资了120车位立体车库，该公司相关人士告诉第一财经记者，公司基本3年内可回本盈利，“以收费15元/小时计算，这个车库每个月收入基本可以达到30万元（临停＋月保等），一年收入360万元，3年一共收入1000多万。”在刘明看来，投资停车场也并非外界想象的随便找个地方就能“捡钱”。据他介绍，要找到可供建设停车场的合适场地其实并没那么容易。刘明告诉第一财经记者，在他所在的城市，停车需求最为强烈的还是在市内的老城区，“空间狭窄，停车矛盾突出，而要解决停车难，则要在小区周边寻找场地或者地上空间，这往往不容易。”而要从立体空间上寻找场地，比如建设立体车库，又面临方方面面的审批问题，“因此要解决停车难问题，还是得属地以及上级多部门的协助。”对此，长期从事立体车库建设的俞智也深有感触，“多个部门协调很麻烦，一个部门不同意就会把你卡死。”还可能面临其它的问题。俞智介绍，公司此前在华南某大型城市的核心城区内，有一个老旧小区需要投资建设立体车库，“这个老旧小区拥有1000多户居民，不过维修资金以及每个月的物业费收入等远无法承担起这笔立体车库投资的开支，物业和业委会都没有资金投入，好在最后公司拉来了投资方，才解决了投资资金的问题”，还召集项目各方商量了后续运营方案。但项目最终还是黄了。“投资方案也做了，小区2/3以上业主都签字同意了，最后只有2户业主不同意，提出反对意见。”俞智说，最后街道以维稳为由，叫停了这件事，项目最后也无疾而终。“现在投资立体车库的资本方，基本遇到老旧小区的项目都会规避，但恰恰这类的小区是停车难问题最为迫切，也最需要解决。”俞智说，业主分歧也很正常，有的人认为这块即将待建立体车库的地方占据了公共场地，影响了业主的活动空间；还有的人觉得这块空地离自己家较近，影响阳台景观；另外有的业主已有固定车位，他们觉得这件事跟自己没多大关系，也不太愿意。“建设立体车库并不是做原始的布局，而是在城市里用小区或者城中村的‘边角’地带，对已有设施进行改造，这就涉及到土地的产权属性问题。”俞智道出核心问题所在。“此前公司准备在一个停车场建设立体车库，在做完前期调研，召集投资方、物业以及业委会等相关方商定投资方案之后，真正去跑手续报建的时候却发现，这块地属于农业用地，受制于耕地保护红线，无奈只能放弃。”俞智说。在立体车库行业工作十余年，俞智发现，随着近几年疫情的影响，国内停车场行业也发生了较大的变化，以细分的立体车库行业为例，业内不少公司营收也持续下滑，订单越来越向行业头部企业集中。“近年来由于人工成本的大幅上升，无人值守的立体车库越来越受到业主的青睐，公司在全自动无人值守式的立体车库市场占有全国一半以上的份额。”俞智说。“今年开行业大会，已经有很多同行倒闭了，形势不容乐观。主要是一些与地产企业打交道的同行倒下的挺多，因为他们主要做两层升降横移车库，技术门槛比较低端，只要是个小型厂家基本都能做，在低端产品赛道行业内卷严重。”俞智说。“很多公司也很早就不与地产企业合作，现在一些停车场企业的客户基本是一些医院、写字楼物业等企业。”刘明说，这类单位的停车难问题还算容易解决，而最难的还是老旧小区这块。 原文链接：https://shuzhiren.com/post/39270.html