房贷太贵想换成经营贷？先掏10万“包装费”，还有这些坑

“您好，您有一笔低息贷款，利率才三点多，请问需要吗？”有不少人都接到过这样的营销电话，有的是假冒银行工作人员，也有的直接自报家门，声称有利率低至3.25%的产品，询问是否有资金需求。电话中所说的低息贷款其实是经营贷，专门给企业生产经营提供的贷款。资金中介电话狂轰滥炸背后，是一条隐形的灰色产业链——帮助客户将资料包装成符合银行经营贷发放标准，以此将较高的房贷利率置换成利率较低的经营贷。有的资金中介还声称，这样操作下来能帮客户省下几十万元利息。将房贷置换成经营贷，真的划算吗？300万经营贷“包装费”10万中新经纬了解到，目前银行发放的经营贷利率大部分在3.4%至3.8%左右。“现在转贷的客户，就是把原来高利率转成低利率的客户比较多，因为前几年的房贷利率都比较高，包括现在北京二套房的房贷利率还是5.35%。”一位资金中介表示。前两年部分购房者的房贷利率达6%以上，二者之间的利差成为资金中介眼中的业务来源，但很多贷款人并不符合经营贷发放的标准，这时中介就会提供一条龙“包装”服务，这笔“服务费”肯定少不了。置换经营贷到底要花多少钱，这笔账咱们来算一算。办理经营贷，首先需要成为一家公司的股东或者法定代表人。中新经纬暗访了多位资金中介获悉，目前购买一家壳公司的费用在7000元-12000元，并且在今后还贷期间内，银行可能会检查这家公司的经营状况，维护这家公司中介报价每年1000元。资金中介提供了服务，也会收取一定中介费，约为贷款金额的1%。另外，经营贷审批过后，需要先提前结清房贷，因此还需要垫资将按揭贷款结清，有的中介收费标准为每天万分之六，即100万元每天600元，结清房贷到经营贷放款大致推算在一个月左右（注：以实际办理时间为准）。并且，有的经营贷产品需要三至五年归还一次本金（下称“归本”），银行会再根据客户资质重新审核，“归本”也需要中介垫资，又是一笔费用。以贷款金额300万元、经营贷贷款时间10年计算，购买壳公司1万元+维护公司成本1万元+中介费3万元+过桥垫资费5.4万=10.4万元。粗略估算，办理经营贷付出的成本就高达10.4万元。付出了这么多成本，到底能省下多少钱？中新经纬按照房贷金额300万元、利率5.6%、等额本息25年计算，每月月供1.86万元，利息总额为258.07万元。按照资金中介所言，“现在做得比较多的是10年期，年化利率3.7%左右，先息后本，十年后一次性还本。”以此计算，同样借款300万元，每月月供9250元，利息总额111万元。看似每月月供可以节省9350元，实际上忽略了本金带来的压力，10年后一次性归还本金300万元，平均每月需攒2.5万元，即每月实际负担增加至3.43万元。如果贷款人去银行选择缩短还款年限，同样房贷300万元、利率5.6%、等额本息还款10年计算，每月月供为3.27万元，比上述经营贷每月负担还少1600元，利息总额仅92.48万元。一位业内人士对中新经纬介绍，等额本息就是每月都归还部分本金和利息，本金是逐渐降低的。而先息后本则是先支付利息，最后一次性偿还贷款本金。采用先息后本的还款方式，攒下的钱可以继续投资生息，提高贷款资金的实际使用效率。但此种还款方式对贷款人的资金规划能力要求较高，一次性归还本金的压力骤增，一旦资金安排不当可能会背负巨额债务。银行客户经理“不推荐”经营贷置换房贷在社交媒体上走红，有不少人对此心动。家住北京的张天祺（化名）告诉中新经纬，自己在今年年初也曾咨询过该业务，但在了解到办理过程后最终放弃了。在她看来，自己难以承受银行的“抽贷”风险。当中新经纬询问经营贷置换房贷是否有风险时，一位资金中介则言之凿凿称“做好贷后管理规范是没有风险的”。他表示，其介绍的利率3.7%经营贷产品可授信10年，每三年续签一次合同，中间不需要归还本金。有的产品虽然利率低至3.4%，但需要每年续签一次，贷款人心理压力比较大。三年后，能否保证成功续签？上述中介称，如果征信良好，不涉及经济诉讼或一些其他问题，银行就可以正常续贷。而中新经纬采访的多位银行客户经理均不推荐客户办理经营贷置换房贷，原因是“有风险”。某股份行北京一支行客户经理表示，其所在的支行最近发现一笔500万元的经营贷资金流向有问题，监管也查到了这笔资金，“万一查出问题，就会让客户还款。如果手里没有这么多钱，就得找钱还，一次费用也不少。”某国有银行河北一支行客户经理介绍，该行有定期的数据筛查，系统会进行风险提示，如果发现问题会让客户经理进行调查，客户若能提供佐证证明资金流向无问题，就不会抽贷，否则就得结清贷款。“这种经营抵押贷款一般只做三年，比房贷的期限短很多，需要不断续贷，也就是只能保证短期贷款资金。如果未来风控手段进步更新，可能会查出来，后期风险较大。”另一家国有银行北京某支行客户经理说。前述业内人士告诉中新经纬，据其了解，有部分经营贷置换房贷的客户，自己本身确实是个体工商户，他们希望将现金留在自己手中，能长期占用资金并且利率也不高，他们认为比较划算。但这样无形中加大了其面临的经营风险和金融风险。“通过置换确实手里的流动资金变多了，但钱多了人的心态就不一样，可能会从事一些风险更高的投资行为。并且银行发放经营贷有两个条件，一是针对中小企业或个体工商户，二是用于生产经营，这种情况虽然满足前者，但还是流向了房地产，有抽贷风险。”该业内人士表示。律师详解法律风险北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣在接受中新经纬采访时介绍，这种做法是违法的。银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪做它用。不是钱到手了，想怎么花就怎么花。比如经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，更是明令禁止流入楼市的。王玉臣强调，首先，这种行为对于购房人而言有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。并且，在转经营贷时，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款。此时，还会产生新的成本。且过桥贷款的利率往往也是要高于银行贷款利率的，一旦后续资金出了问题，不能及时偿还，无疑会适得其反。对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，王玉臣指出，一旦被查出，也会面临被处罚的风险。严重者，甚至还可能受到刑罚制裁。2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》）。《通知》要求，银行业金融机构不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。《通知》指出，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。文：魏薇编辑：雷宗润审校：罗琨 原文链接：https://shuzhiren.com/post/22657.html