优化商品房计容规则提高得房率或成趋势

住房销售“取消公摊”成为近期市场关注的热点。近日，张家口、衡阳两地发布有关政策，明确逐步推进“取消公摊”、商品房销售实行套内建筑面积计价。在推进“好房子”建设的背景下，已有多地推出包括“取消公摊”、优化计容规则在内的各类举措，提高新建商品房实际得房率，增加住户实际居住面积。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，明确商品房销售实行套内建筑面积计价保护了购房者的权益，提高实际得房率的一系列新规能让购房者得到实惠。12月17日，张家口市住房和城乡建设局等4部门印发的《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。“‘取消公摊’的准确含义是指在住房销售环节取消公摊，或者说商品房按套内建筑面积计价销售，并不是要取消电梯井、公共门厅、过道等公摊建筑形态。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，“取消公摊”后小区的房屋建筑规划设计本身还是要继续做好公摊部分的建设，只是将后续房屋买卖过程中的计算方式调整为计算房屋套内面积。衡阳市自然资源和规划局等3部门近日联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》明确，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。除张家口、衡阳于近期提出“取消公摊”外，肇庆、湘潭也分别于5月份、9月份印发有关通知，优化住房销售方式，实行按住房套内面积计价宣传销售。还有地区通过调整计容规则的方式，提高商品房的实际得房率。为打造好房子，改善人居环境，激发市场活力，杭州市规划和自然资源局12月12日印发《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》提出，“位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算”等多条计算规则。也有一线城市对计容规则进行调整，有效提高得房率。2024版《深圳市建筑设计规则》增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容，并把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”，减少了住宅的公摊面积，从而提高实际得房率。李宇嘉表示，计价方式的改变和房地产建筑设计标准的调整都是对房地产供给管理的重要政策创新，能提高住房管理的精细化水平、信息透明度，也能提高业主福利。“‘取消公摊’等举措符合‘好房子’建设的总体要求。”严跃进表示，“好房子”建设有四大要素，即“安全、舒适、绿色、智慧”。对于购房者来说，所购即所得、户型不缩水、交易公开透明，能切实提高得房率，就是“舒适”的重要体现。李宇嘉也认为，此前公摊面积计算在透明度方面存在一定问题，商品房按套内建筑面积计价销售能让购房者“消费得明明白白”，杜绝开发商将部分不应该计入公摊的面积计入公摊，能够保障购房者的消费权益。谈及有关举措对于房地产市场的影响，严跃进表示，这对于提升购房信心将发挥积极作用，有助于巩固房地产市场止跌回稳向好发展态势，是各地2025年可以积极把握的政策工具之一。李宇嘉建议，未来地方监管部门应进一步明确什么是公摊，计入公摊的规则等等，减少住房消费中的信息不对称现象。“各地要切实推进调整计价方式等工作，防范其变为房企项目营销的噱头，要真正确保政策效应的积极释放。”严跃进建议，2025年各地要立足高品质住宅建设，持续优化建设规划和设计。（记者张芗逸）转自：证券日报 原文链接：//shuzhiren.com/post/155128.html