租赁迎“小阳春” 长租公寓拓展正酣

随着新一轮租赁旺季的到来，租赁市场快速升温。广州市房地产中介协会的数据显示，春节后广州中心区域租金出现环比上涨趋势，租赁房源的议价空间也有所收缩。在租赁市场中，长租公寓的表现格外抢眼，包括广州在内的多个城市长租租客成交量稳步增长。而在估算规模超过万亿的租赁赛道，吸引了越来越多的参与者和投资者，尽管开业规模已超越百万间大关，住房租赁综合实力TOP30企业的市场渗透率仍然较低，长租公寓的拓展正酣，未来开业规模将有较大增长潜力。多家住房租赁企业实现盈利开业规模快速扩张来自中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的长租数据显示，租赁市场上，长租市场已率先回暖。春节后随着返岗复工、新就业人群的流动，包括广州在内的全国重点10城迎来了一轮“小阳春”行情，长租租客成交量比去年同期增长约5%，连续两年保持平稳增长。长租公寓对上市房企利润贡献越来越大近日，多家房企发布2023年业绩年报，相比开发业务利润的下滑，长租公寓业务的快速增长和利润贡献相当亮眼。受益于行业政策支持与运营端降本增效，行业融资环境明显改善，企业融资成本逐步下降，陆续有住房租赁企业表示已实现盈利，如龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢等。华润年报显示，其长租公寓业务轻重并举，截至2023年底累计在管项目60个，管理规模5.6万间，期内实现营业额7.0亿元，按年增长9.5%。龙湖的年报则显示，其长租公寓已开业房间数达12.3万间，期末出租率达95.5%，6个月及以上房源出租率达96.4%，租金收入五年复合增长25%，2023年较2022年同比增长13%。招商蛇口表示，集中商业、长租公寓和产业园区将是其今年的战略重点。年报中长租公寓亮眼的业绩正是2023年行业长足发展的写照。2023年，在住房租赁支持政策持续发力的背景下，住房租赁企业积极加码长租赛道，不断拓展业务规模。据中指研究院监测，截至2023年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模近105万间，累计管理规模高达159万间；TOP30企业租赁房源储备丰富，未来开业规模存在较大增长潜力。TOP30开业规模首次超越100万间大关克而瑞数据显示，2023年四季度，TOP30租赁企业的开业规模首次超越100万间大关，相较于2023年第三季度的94万间，环比增长11.78%。与2022年年底的92万间相比，更是实现了13.72%的同比增长。特别值得关注的是，四季度期间，各地大型租赁社区和人才公寓项目的相继入市，对季度规模的提升起到了极大的推动作用。2022-2023年的住房租赁企业分类数据显示，TOP30住房租赁企业的开业规模占比正悄然发生变化。原本占据主导地位的房企系，其市场占比从58.4%下降至51.5%，而国企则通过新建和改建租赁住房，快速扩张市场份额，其开业规模占比从7.6%显著上升至14.2%。万亿租赁赛道参与者增多三种投资模式为主自2024年以来，又有一批集中式长租公寓项目陆续投入运营。根据克而瑞长租的最新统计，在22个重点城市中，从1月到3月中旬，有59个集中式长租公寓新项目亮相，总计提供了约3.9万套（间）房源。从资产类型来看，新建项目占据主流，并且规模相对较大。其中，广州有6个新开项目，主要位于越秀、天河、白云等区域。租赁市场的规模已达1.7万亿元尚未拥有自有住房的城镇化人群构成了租赁市场的主要需求群体，克尔瑞结合租房需求人口、租房比例、户均人数以及户均租金等指标测算的数据显示，当前租赁市场的规模已达1.7万亿元，目前，全国城镇化率已超过65%，预计未来5年平均增速为0.6个百分点。而住房自有率随着租房意愿度提升以及租售同权的逐步落实，预计2026年租赁市场规模为1.8万亿元，复合增长率为2%。住房租赁行业的发展前景持续受到关注，吸引着越来越多的参与者和投资者。思睿寰宇集团地产投资部董事总经理冯墨表示，住房租赁行业变成了热门赛道，从前运营商体系中仅仅有开发商和运营商系，现在的运营商标准变得更加多元，随着更多行业玩家进入，很多投存量甚至PE的机构，开始愿意尝试国内不动产。去年全国长租公寓大宗交易大增数据显示，2023年全国长租公寓大宗交易大增，投资额达110亿元，保租房公募REITs申报发行节奏也在加快。目前，住房租赁行业主要有重资产、中资产和轻资产三种模式，三种模式因资金投入规模、收益稳定性不同，风险、收益依次降低。从市场参与者来看，不同类型企业立足自身资源优势采取不同的投资策略。地方国企系在获取租赁资产上有强大的存量资源及金融支持优势，投资模式普遍以重资产持有为主；酒店系依托长期积累的运营管理优势，投资普遍以轻资产模式为主；创业系企业投资模式普遍以轻资产或中资产为主，在具体模式选择上因企业自身定位和产品类型的不同有所差异；房企系轻、中、重三种投资模式均有涉及，但企业间投资策略亦存在差异。长租意愿度提升产品体系呈现多元化对比全国租住市场整体规模来看，目前住房租赁TOP30企业的运营规模相对有限，市场渗透率仍较低，规模拓展预计依然是2024年的趋势和方向。此外，值得关注的是，随着住房租赁市场的发展，租住需求愈发多样化，也在推动长租企业不断完善多元化产品体系。业内人士表示，集中式公寓的出现，一方面可以增加租赁房源的数量，满足更多新市民、青年人的租赁需求；另一方面，集中式公寓中有些项目为保租房，租金略低于周边小区，也能够缓解租客的经济压力。同时，可以看到，酒店式公寓、商业酒店、长租公寓边界正变得模糊。市场出现更多长短租结合，背后是运营资源的跨界。克而瑞租售总经理王伟表示，产品户型、室内设计和公区配套正变得越来越卷，产品力的提升，配套不断完善，租户权益的维护以及便捷性需求，能够完成网签备案的可享受相关租金折扣、公积金、申请人才补贴，最大化降低租金支出等让租客长期租房意愿度提升。过去居民租房单纯只是买房前的过渡选择，而随着生活水平的提升及住房租赁行业发展日益规范，居民租房理念有所转变，租住周期明显延长，同时对居住品质提出更高要求。另一方面，受近几年资产价格普遍调整影响，除最初的开间式单身公寓外，改善型、家庭型等租赁产品投资回报也逐步变得吸引，加之单身公寓赛道竞争愈发激烈，近几年在多样化需求推动下，市场已逐步构建出覆盖刚需型、改善型、商务型、家庭型等多种租赁需求的公寓产品体系，可覆盖蓝领、白领、高净值商务人群及单身、家庭等各群体全周期租住需求。 原文链接：//shuzhiren.com/post/122613.html