规模暂定100亿元！河南郑州率先出手，试水房企纾困新路径

为缓解房企资金压力，解决企业融资需求，近日，郑州市出台房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元，通过盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题，稳经济，促发展。据大河报豫视频报道，郑州市为贯彻国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心。经与部分金融机构、央企、市级国有投融资公司、房地产企业代表等座谈，结合郑州市房地产所面临的实际困难，特制定《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》。目前，《方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县(市)人民政府及各部门、各有关单位。据悉，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。运作方式显示，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定。同时，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。再由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足的问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。方案明确，危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。市住房保障局、市审计局对房企盘活资金使用及问题楼盘复工复产情况实施全程监督，确保纾困政策取得实效。7月26日晚间，有市场消息称，郑州市住房保障和房地产管理局召开了相关会议，研究“头部房企自愿退出项目情况”。针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“此次政策提出了比较丰富的解决措施，应该说针对不同楼盘落实了不同的应对策略，比较务实，也能够逐一突破，有助于更好化解矛盾。”此前，郑州也曾提出房地产纾难解困的相关要求。据郑州发布，7月22日，郑州市召开上半年经济运行调度电视电话会议中，郑州市市长何雄强调，要抓好房地产纾难解困，强力推进安置房建设，大力推进问题楼盘化解，探索设立房地产纾困基金，确保房地产业健康有序发展。要持续提高招商实效，实施大员招商、专业化招商、组团招商，用好产业链招商图谱，健全完善全周期服务机制，以高水平招商助推高质量发展。另外在今年6月份，河南省信阳市罗山县也出台相关政策，加大惠企纾困力度，研究制定落实一城一策。据大河网，为助力房地产业健康繁荣发展，深入实施“万人助万企”活动，罗山县住建局积极回应企业关切及合理诉求，努力做到有诉必接、有求必应、有问必答、有难必帮，将房地产开发企业纳入帮扶范围。根据企业规模分批组织惠企政策解读，持续推动政策落实，充分释放政策红利。依法保护房地产开发企业合法权益，为企业发展营造良好法治环境。在严格落实“保交楼”的同时，该局适度提高各施工节点监管资金的提取比例，加快资金流动，促进项目建设。调降商品房预售门槛，及时为开发企业办理《商品房预售许可证》。在帮助房地产开发企业去库存方面，罗山县住建局牵头起草了《罗山县人民政府关于推进县城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》，加大房地产企业去库存力度，缓解商品房的销售压力。在保持新建商品住宅价格稳定的前提下，引导房地产开发企业在自愿的基础上，为购房人提供购房优惠。进一步优化商品住房项目周边配套设施，加快对居民关心的商超、就学、就医、交通、休闲娱乐等设施的建设，完善城市功能，提升区域价值，引导住房消费，促进房地产市场可持续发展。加大对促进房地产业良性循环和健康发展的宣传力度，全面准确解读房地产市场形势和政策，增强市场信心，引导市场预期，营造良好社会氛围。7月28日召开的中央政治局会议明确提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。克而瑞研究中心指出，其一，“用足用好政策工具箱”，表述较4月更加积极，因城施策空间进一步打开；其二，受限于项目停工、断贷风险不断发酵，“保交楼”上升至政治局会议高度。近日，银保监会也明确表态：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。近来，多地探索部分房企纾困新模式。西安率先发布强化预售资金监管新规，涉及资金全额监管、夯实银行责任等。具体而言，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监，商业银行未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金应当负责追回。另外，郑州、宁波、咸阳、平顶山等召开房企座谈会，全面落实“保交楼”。例如平顶山，坚持做到“一楼一策一专班”，结合每个问题楼盘实际，扎实推进问题楼盘化解处置工作。咸阳建立一对一帮扶政策，即一个科室帮扶一家企业，促进项目停工、断贷问题尽早解决。在房地产新政方面，7月，49省市出台52次放松政策，并下沉到嘉兴市嘉善县、驻马店市西平县及新安县、衢州市开化县、南昌市进贤县这类县级市，政策力度普遍强于所在地级市，直观反映低能级城市房地产市场下行压力依旧不容小觑，而在因城施策的政策大环境下，精准化救市将是未来政策所向，更多县级市有望加码救市。展望未来，克而瑞研究中心表示，保交楼是保民生、保稳定的前提，可以想见，保交付将成为未来一段时间内的监管重点。开发商要落实企业主体责任，将保交楼作为首要目标，积极盘活问题项目，推进停工项目复工续建，力争按期保质交房。地方政府要全面摸排属地项目停工缓建情况，“一楼一策”妥善化解问题楼盘风险。银行等金融机构要夯实监管责任，确保项目预售资金及时足额入账，严格依照工程进度拨付重点监管资金，谨防因监管缺位导致的资金挪用和项目烂尾风险，同时积极配合地方推进保交楼。转自：中国基金报 原文链接：http://shuzhiren.com/post/37668.html