这件事我们理解错了！这里面有7000亿大机会！

2020年，中国资本市场上最大的一件事情，即将落地!蚂蚁集团终于要上市了!10月17日，据新浪财经消息，由于投资人需求太过强烈，蚂蚁集团IPO估值一改再改，从最早的2250亿美元，到后来的2500亿，再到如今的2800亿，一个月不到，提高了550亿美元。不出意外，蚂蚁很可能超越沙特阿美，成为人类有史以来最大的IPO。退休之后，再次站上巅峰，马云实在太牛了!就在马云风光无限的时候，马云曾经的恩人孙正义正遭遇严重危机，WeWork等关键投资失败之后，孙正义一连串卖卖卖，希望断臂能求生。Wework曾被誉为孙正义的下一个阿里巴巴，但连续巨额亏损之后，WeWork的估值已经脚踝斩。据2020年5月软银集团的公告，WeWork估值已跌至29亿美元，相较于巅峰时期的470亿美元缩水了九成以上。一个上天，一个入地，变化之快令人唏嘘不已。凡是过往，皆为序章。曾经都是数一数二的独角兽，如今为何落得天差地别?只有不断挣钱，才能更加值钱，蚂蚁越投越赚，wework越投越亏，差之毫厘失之千里。做生意不是做慈善，只亏不赚，注定失败。Wework失败之后，共享办公接连传出负面消息，从业者商业常识的集体缺位，让人误以为整个行业都不值得看了。可就在最近，一个消息的出现，让我非常震惊，甚至颠覆了我对共享办公的认知。9月28日，WeWork中国易主，挚信资本2亿美元追加投资，成为控股股东，且任命运营合伙人、前美团点评高级副总裁姜跃平担任代理CEO，实际掌管公司业务。实际上，在更早的2011年，挚信资本就与知名的红杉资本一同投资了A股的另一家共享办公企业创富港，2016年，创富港在新三板挂牌，目前挚信资本持有创富港5.56%的股份。让我震惊的，不是挚信资本火中取栗，敢接盘WeWork中国这件事，而是挚信资本曾经投资的创富港。创富港跟WeWork到底有什么不同?创富港是中国最早上市的共享办公企业之一。注册制之前，在中国挂牌，意味着创富港主营业务清晰，有持续经营能力。挂牌、上市即变脸，是不少中国企业的典型特征。创富港显然属于非典型案例，据公开数据，2016年上市融资之后，创富港不但没有变脸，反而大幅提高盈利水平，屡创历史新高。2020年，写字楼空置率不断高企，深圳甚至到了惊人的30%，在这种行业环境之下，即便亏损也正常，可创富港好像是亏损绝缘体。据创富港财报，2020年上半年，创富港收入增长10%，归属净利润逆势大幅增长超过100%!上市之后全部盈利，行业下行不受影响，难道创富港和WeWork们，做的不是一个行业?事出反常必有妖，带着怀疑的目光，我开始挖掘创富港到底有何过人之处。结论是，没有注定亏损的行业，只有不思进取、商业模式含糊的企业。头部共享空间企业，热衷于5A级写字楼的高大上，好像只有核心地段的顶级写字楼才是正确的选择。高端的不一定好，合适的才是好的。整个行业的“假名媛”作风，让一般观察者形成一种错觉：大企业大客户，有潜力的中小企业，都住在核心商圈的顶级CBD，共享办公企业追着客户跑，这么做合乎商业逻辑。和创富港的薛春聊过之后，我发现，其实我们都错了。薛春认为甲级写字楼是风险最高的，因为前期投入成本高，回收期长，操作的好当然利润大，一旦经营不善，会出现大问题。并且，常常难以逆转。深刻反思了这种行业现象，创富港剑走偏锋，抓小放大，采取了一条“非传统”共享空间道路，绝少进驻5A写字楼，而是花十几年的功夫，主要解决2到10个人的办公需求。中国创业者，在起步阶段受资金限制，大多是两三个人起步，我们叶檀财经最开始也是这么发展起来的。除了金融等初创企业，绝少需要5A甲级写字楼，高大上环境和繁华地段，他们要的是无微不至的服务。只有做起来了，在二次腾飞阶段，才对位置对环境上有更多硬要求。一是生存，二是满足心理需要。人也罢，企业也罢，大多如此。共享空间、联合办公有蓝海，这片蓝海特指几千万中小微企业，而不是某些特定大客户。大客户不缺地，不缺办公空间。刻意追求虚无缥缈的高大上，带来的结果，是幻想的美好，现实的残酷。赚了面子，亏了里子，最终大概率走向消亡。创富港在这条非常规道路上，一走就是十几年，这十几年下来，除了提供空间，做得更多的是提供服务。初创公司，对价格敏感，对服务其实更敏感。人力、财务、税务、法务等等后台是企业所必需，初创企业不可能一一到位。服务如果够好，对创业者来说，吸引力其实比空间本身更大。在创富港，从税务筹划到人力资源咨询，从银行对接到管理系统，别人有的一般性服务这里有，别人没有的“特殊服务”这里还有。他们自己设计了一套管理系统，比大厂们做的更接地气，符合小公司调性。创富港的商业模式就是急企业之所急，从用户视角做生意，朴实无华比外强中干重要得多。根据公开资料，创富港服务类收入已经能够占到全年收入的25%，这个比例在行业内都很高，足以说明创富港优势所在。路不一样，结果自然不同。据亿欧调研数据，联合办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡。85%是联合办公的生命线，在生命线以上的联合办公企业凤毛麟角。据公开资料，氪空间、wework等等头部企业，能够稳定在80%已经不错。创富港能做到什么程度?2018年，创富港平均出租率为96.2%，2019年是93%，上下浮动不大，常年基本都维持在90%以上的水平。2020年上半年，受疫情冲击，创富港的出租率稍有下滑，但是仍然保持在85%的生命线以上，88%的出租率让整个行业很羡慕。除了找对路，创富港还有一个非常独特的能力，理性克制。热钱汹涌，独角兽们容易被热钱砸昏头脑，不以经营能力、赚钱能力为依据扩张，而是以堆砌估值为依据，大规模扩张。在行业景气度高、受热钱追捧的时候，这么做还行，一旦行业下行、市场偏好下降，谁在裸泳，立刻显现。在繁华中冷静思考，享受孤独，这份定力不多见。从创立以来，到上市之前，创富港只在2011年融过一次钱，后来wework们再怎么火爆，创富港也保持克制。创富港生存的诀窍之一，就是快速，提高效率。对空间进行最科学的分割，做到空间的极致利用和房型性价比的提升，获得超过同行平均收入20%的能力。装修工期更短，成本比别家低20%。装修上有三个核心指标，质量、工期和价格。创富港一旦确定(楼)盘签约，签的那一刻分割、测评就都已经完成了，全部IT化。这样能够确保装修时间在保证质量的情况下比别人工期更短;在价格控制上，装修能力内化，省下了装修公司的钱。快速出租能力，创富港的满租周期为同行的1/2。(一个楼盘)刚刚签了合同，就开始用图纸去出租产品及服务，等到装修完毕，1/3已经租掉了。创富港还给自己设置了一条严苛的扩张线：一旦一个团队的平均日出租率低于90%，创富港就会终止团队继续开店;如果集团层面整体出租率低于90%，就会停止整个集团的扩张脚步，直到压缩调整，重回90%以上，才可以继续扩张。创富港发现，真正良性的联合办公企业，每年实现30%左右的稳定增长最为合理，可以兼顾规模与效益。如果想要进一步提高增速，需要可复制的能力成长作为背书。读懂自己的能力，正视自己的优劣势，懂得舍与得，在当今中国浮躁的商业环境里，这份理性和克制，不多见。2020年5月，前瞻研究院发布了《2020中国联合办公最具投资价值企业榜单中》，从规模实力、持续经营能力、创新能力、成长潜力能多方面对联合办公企业进行分析，创富港综合评分第一，大幅度领先后面的企业。从上面这张表可以发现，除了规模实力以外，创富港在持续经营、创新能力、成长潜力上都高居榜首。在成长性上，创富港最近3年年均复合增长率超过25%，哪怕是作为上市公司，这个水平已经能排到整个A股市场的TOP5%。复利的作用很可怕，巴菲特靠复利成为全球首富，创富港如果每年能够保持两位数增长，持续20年以上，3年就翻番，画面太美，难以想象。联合办公的持续经营能力，是头等大事。从现金流来看，创富港经营活动现金流在挂牌后一直保持在非常高的水平，和营收的比值在15%以上，显示经营质量非常高。2020年上半年，行业受疫情的影响，普遍现金流状况不佳，创富港却取得了5466万的佳绩。根据半年报数据，2020年上半年，公司实现营业收入2.8亿元,同比增长10.41%;实现归属于上市公司股东的净利润0.18亿元,同比增长103.73%。预收款规模是未来经营能力的风向标。创富港的预收款一直保持稳健增长态势，截止2020年上半年，预收款这块即待确认的收入，积累到1.4亿元，占2020年上半年营收的半壁江山，未来成长已经锁定。EBITDA/平米/月是经营能力的综合体现，和规模扩张(经营面积)直接挂钩。从这个指标看，创富港扩张——盈利——再扩张，永续经营能力不错。走自己的路让行业瞧瞧!Wework们不行，不代表整个行业不行。在英国，有家和创富港很像的公司——雷格斯，几十年如一日的风生水起，近期更大有补WeWork空缺之势。据《金融时报》6月报道，联合办公行业鼻祖、全球近三十年来最成功的共享办公品牌雷格斯的母公司IWG集团近日接管了WeWork在香港的一处弃租办公空间，这也是IWG首次接管WeWork弃租空间。雷格斯母公司IWG集团1999年在伦敦交易所上市，股价从2002年以来翻了40倍，2008年金融危机之后涨了4倍，目前市值约30亿美元，合200亿人民币。2019年，IWG集团在全球总营收约35亿美元，净利润1.8亿美元;账面上拥有将近9,000万美元的现金流，几乎没有净债务。同样是联合办公，雷格斯的理念和创富港特别像，要效率，要盈利，要持续经营的能力，而不要夏日烟火式的昙花一现。雷格斯们向左，WeWork们向右，孰优孰略非常明显，这也告诉我们，联合办公这个行业没问题，关键看怎么做!雷格斯大本营在英国，而创富港则以中国为核心，就长期潜力来看，数倍于英国体量的中国联合办公行业，势必会出现比雷格斯更大更强的联合办公企业。据前瞻研究院数据，未来每年有将近1000万的新注册企业，会推动联合办公市场空间不断提升，前景可期。预计到2025年，市场规模将会突破7000亿元，成为推动办公楼发展的主要动力。真理往往掌握在少数人手里，行业问题也许并不在行业本身，而是多数企业走错了方向。还记得2018年，因为认知偏差，理解误差，预期落差，消费电子、光伏等一大波现在的大牛行业遭遇重大危机，龙头企业股价大幅回调，一些大型企业破产。那时候，其实是最佳的逆向投资时点。同样的逆向思维，也许也适用于创富港所在的联合办公行业。对不少行业来说，前人栽树后人乘凉，燕行式排老二的企业并不少见。前面投入越大，后面效益越大。只要方向对了，前期的铺垫很有可能为后程发力提供大量弹药。看看创富港的财报，一旦放慢扩张步伐，等来的都是利润。企业在逆向投资，别人害怕时贪婪，别人贪婪时害怕。A股里这样的成功案例不少。最后，做一个大胆的猜想。创富港的伯乐之一挚信资本，在此时接盘WeWork中国，也是是意识到，只要把创富港的经营路径复制到WeWork中国上，成功其实并不远。只有持续不断挣钱，只要经营模式正确，企业才会真正值钱，投资读懂这句话，受益终身!(市场有风险，选择需谨慎!此文仅供参考，不作买卖依据)转自：叶檀财经 原文链接：http://shuzhiren.com/post/12077.html